Hace unas semanas se promulgó la Ley 30201 que realizó una serie de modificaciones con la finalidad de facilitar los desalojos de casas y departamentos (inmuebles en general) básicamente en dos supuestos:
- – Falta de pago del alquiler.
- – Vencimiento del plazo del arrendamiento.
La ley ha tenido muchas críticas en el sentido que no da una solución más rápida a los propietarios para lograr el desalojo de sus inmuebles cuando se encuentran con un inquilino moroso. Si bien las críticas son válidas, esta ley representa un gran avance en favor de los propietarios.
Para la aplicación de esta ley es indispensable que se incorpore una cláusula expresa en los contratos de arrendamiento donde se permita la aplicación de lo que se señala en dicha norma legal.
La ley en mención, la Ley 30201 se promulgó el 28 de mayo de 2014 y ha establecido un plazo de 45 días hábiles para que entre en vigencia (es decir recién estará vigente los primeros días de Agosto de 2014 descontando los feriados de Julio, esto técnicamente se llama la “vacatio legis” de una norma legal). A pesar de ello considero que resulta válido ir incorporando la cláusula que exige esta nueva ley en los contratos de arrendamiento.
A la fecha ya la ley está plenamente vigente y un modelo de cláusula a usar sería la siguiente:
“CLÁUSULA ADICIONAL: ALLANAMIENTO A FUTURO DEL ARRENDATARIO
Conforme a lo establecido en el artículo 594° del Código Procesal Civil, LA ARRENDATARIA declara desde ya y de forma anticipada que se allana a la demanda de desalojo que LA ARRENDADORA se encuentra facultada a interponer ante el poder judicial por los bienes inmuebles materia de arrendamiento en las siguientes situaciones:
1. 1. Si luego de culminada la vigencia del presente contrato de arrendamiento LA ARRENDATARIA continua de forma indebida en posesión de “LOS INMUEBLES”.
1. 2. Si el contrato de arrendamiento se resuelve por la falta de pago de la renta pactada para el periodo de dos meses y quince días.
Para estos efectos las partes proceden a legalizar sus firmas ante notario público.Resulta además de aplicación todo lo demás regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil modificado por la Ley 30201 antes citado.”
Como verán un requisito esencial para la aplicación de esta nueva norma legal es que el contrato de arrendamiento tenga firmas legalizadas notarialmente.
Consulten evidentemente con un abogado la incorporación y alcances de esta cláusula en sus contratos de arrendamiento.
La información dada en este artículo tiene un carácter general aplicable a Perú, cada caso concreto debe ser examinado por un abogado a fin de tener una respuesta precisa a su problema; si tiene alguna duda o problema relacionado no dude en ponerse en contacto con nosotros para concertar una cita. Tenga en cuenta además que la ley cambia y que lo escrito pueda ya no estar vigente.
Hola, felicitaciones por el post. Mi intriga es la siguiente, y es que actualmente mis contratos de arrendamiento se someten al fuero del arbitraje según Decreto legislativo Nro. 1071, conducto por el cual para un eventual desalojo demoraría unos 6 a 8 meses (básicamente que el lanzamiento tiene que realizarlo el poder judicial) la ventaja es que las medidas cautelares son sumamente rapidas, incluso puedo intruducirlas previa a la demanda, por lo que podria segurarme el cobro. En un caso pude grabar en no mas de 1 mes y medio la deuda en un departamento propiedad del arrendatario por ejemplo, por otro lado al no ser tan estricto en las formas puedo realizar las operaciones yo mismo que no soy abogado a diferencia del poder judicial. El hecho es que cuanto cree usted que podría demorar un eventual desalojo bajo esta ley, ya que el poder judicial JAMAS respeta los plazos establecidos, y por otro lado si de igual manera se tiene que realizar la previa conciliación en un centro de arbitraje. Espero su respuesta analizando los pro y los contras. muchas gracias por su atencion.
José Luis, salvo que tu alquiler sea elevado no te recomiendo arbitraje dado que un arbitraje es muy costoso. En lo personal recomiendo arbitraje solo para temas complejos y con mucho dinero en juego.
Si tienes un alquiler de 2,000 dólares mensuales y te deben 3 meses mejor vas al Poder Judicial y allí cobras rápido.
La ley nueva sí va a acelerar el proceso de desalojo pero algo que te recomiendo y que muy pocos abogados usan es hacer un desalojo anticipado. Es decir el día 1 de tu contrato de alquilar inicias un proceso de desalojo para que se ejecute solo si el inquilino no se va. De esa manera cuando vence el contrato si no se va, el juicio ya lo tienes terminado y lo desalojas a lo mucho en un mes.
Revisa con tu abogado el artículo 594 del Código Procesal Civil donde se habla de esto.
Hola, actualmente hay muchos propietarios que acondicionan una habitación dentro de su inmueble, la ley especifica sobre “el bien inmueble”, pero en este caso, se trata de el arrendamiento en el interior de un bien inmueble, donde no tiene acceso independiente. podría darse el caso de que algún inquilino se quiera aprovechar de esta situación y exigir lo que actualmente dice la ley de que el desalojo por falta de pago seria de dos meses y 15 días.
O para este caso, solo cambio la cerradura y expulso sus cosas a la calle.
Buen día, tengo una oficina en surco en una zona tranquila y deseo alquilarla. Nunca he alquilado. ¿Que recomendaciones me puede dar? Esto del desalojo anticipado… ¿Es una cláusula que se debe incluir en el contrato? ¿Podría ampliar más el tema por favor?
De antemano muchas gracias por sus comentarios que son bastante puntuales, muy útiles y sobretodo claros.
Luis David