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Cómo se transfieren las acciones de una sociedad anónima, como me puedo oponer

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En este caso nos vamos a referir exclusivamente a las sociedades anónimas que no se encuentran supervisadas por la Conasev ni cotizan en la Bolsa de Valores de Lima.

Se trata así del caso de la mayoría de empresas que generalmente se constituyen en sociedades anónimas cerradas para desarrollas ideas de negocios de las más diversas y en donde los accionistas son amigos o familiares que tuvieron el sueño del negocio propio.

Ocurre, sin embargo, que llega un momento que por diversas razones yo quiero dejar la sociedad y necesito vender mis acciones, en tal caso ¿qué es lo que debo de hacer?

1. Documento Privado de transferencia – certificado de acciones. La transferencia de acciones en este tipo de sociedades se realiza simplemente mediante un documento privado. Puede ser una compra venta o cualquier otra modalidad para transferir propiedades como una donación por ejemplo.

La entrega del Certificado de Acciones será necesario en caso de haberse emitido los mismos.

2. Respeto al derecho de preferencia. Siempre se deberán revisar los estatutos para verificar si hay pactado un derecho de preferencia para que el resto de accionistas compren las accionas antes que un tercero.

3. Comunicación a la sociedad. Hecha la transferencia se deberá de comunicar la misma a la sociedad para que esta lo anote en el Registro de Matrícula de Acciones de la sociedad.

4. Comunicación a la Sunat. Se deberá proceder a comunicar a la Sunat la transferencia de las acciones dentro de los 10 días hábiles siguientes al mes en que se realizó la transferencia de acciones según lo dispone la Ley del Impuesto a la Renta.

La transferencia de acciones de una sociedad tiene varias aristas a ser consideradas en cada caso específico y por eso siempre será prudente que se cuente con una asesoría legal para evitar problemas futuros.

La información dada en este artículo tiene un carácter general aplicable a Perú, cada caso concreto debe ser examinado por un abogado a fin de tener una respuesta precisa a su problema; si tiene alguna duda o problema relacionado no dude en ponerse en contacto con nosotros, escribiendo a webmaster@tuasesorvirtual.com para concertar una cita.

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¿Cómo obtener una Licencia de Funcionamiento para una oficina y no morir en el intento?

En la práctica profesional he encontrado innumerables casos de personas que como tú son grandes emprendedores, pero que de inmuebles y leyes saben poco y desafortunadamente ven en esta experiencia una pesadilla.

Si tu caso es el de alguien que aún no tiene el local elegido, mi primer consejo es no alquilar o comprar un local sin antes haber pasado por la oficina de comercialización de la Municipalidad distrital a preguntar si el inmueble cuenta con zonificación compatible al uso que se le quiera dar.

Si se trata de un local ubicado dentro de un régimen de propiedad horizontal (edifico/galería) no alquilarlo o comparlo sin antes verificar que cuenta con el Certificado de Detalle de áreas comunes vigente.

Si ya estas embarcado en obtener la Licencia de tu oficina, a continuación encontrarás algunos tips que espero te servirán de guía para ahorrar, tiempo, dinero y sobrevivir en la gran aventura:

Antes que nada debes conseguir el TUPA de la Municipalidad Distrital, debe de estar publicado en la página web de la Municipalidad, esto no es otra cosa que la norma publicada donde podrás ubicar el trámite de la Licencia, los costos y sobre todo los requisitos, de esta manera podrás organizarte mejor.

Para lograr lo que todos conocemos como Licencia de Funcionamiento debes cumplir dos etapas, la Primera es la de Defensa Civil, primero que nada el municipio te solicitará el Certificado de Inspección de Detalle de las áreas comunes, (solo aplica para oficinas ubicadas en edificios o galerías) este es un pre requisito indispensable si pretendes permanecer más de seis meses en el local.

Si cuentas con el certificado puedes dar gracias a Dios pues es muy difícil obtenerlo y casi imposible que lo puedas tramitar por tu cuenta, sin el apoyo de la junta de propietarios del edificio/galería. Si la respuesta es negativa algunos municipios han implementado una inspección de áreas comunes que de arrojar un riesgo moderado te permite proseguir con el trámite pero sólo para una Licencia Temporal por seis meses.

Cumplido este requisito el siguiente paso será obtener el certificado de Defensa Civil de la misma oficina, los requisitos los ubicas en el TUPA de cada municipalidad pero a grandes rasgos, la municipalidad es competente para otorgártelo si la oficina no tiene un área de más de 500m2 o más de 20 computadoras instaladas . El Municipio te entrega un formulario y una vez cumplidos los requisitos, pagados los derechos y presentado el formulario, te programan la inspección.

Lo que suelen revisar los inspectores es que el local cuente con extintores en número y características adecuadas, luces de emergencia, que los tableros eléctricos sean de metal con llaves modernas y tengan un directorio de las llaves, el pozo a tierra, el botiquín de primeros auxilios y sobre todo el plan de contingencias que debe incluir un plano de evacuación con el mobiliario de la oficina y la constancia de capacitación al personal. En esta etapa te aconsejo contratar a una empresa de seguridad que te indique el número y características de los extintores, la ubicación de las luces de emergencia, te elabore el plan de contingencias y te capacite al personal, en la mayoría de casos ellos también te entregan el plano de la oficina con las rutas de evacuación.

Si tienes menos presupuesto y más tiempo te aconsejo acudir a dibujantes ubicados cerca de facultades de arquitectura y le lleves el croquis de la oficina y ellos te reproducirán el plano en Autocad y podrás pedir asesoría al personal de Defensa Civil de tu Municipio sobre la mejor ruta de evacuación según el mobiliario y la correcta ubicación de luces de emergencia y extintores, los Bomberos de tu distrito te podrían dar la capacitación que se requiere y el asesoramiento para la elaboración del plan de contingencias. Una vez realizada la inspección y si se confirma que has cumplido con los requerimientos recibirás tu certificado de Defensa Civil.

Si tu oficina tiene un área mayor a 500m2 o más de 20 computadoras no será competente el Municipio y será necesario que obtengas un certificado de detalle ante la Oficina de la Región del INDECI de tu jurisdicción, este certificado es un trámite mucho más complejo y minucioso. Y con su presentación estarás apto para solicitar la licencia.

La segunda etapa es la de la Licencia de Funcionamiento, que se inicia paralelamente, a la de Defensa Civil en el Municipio, requieres completar un formulario que deberá ser suscrito por el representante legal de la empresa, adjuntar la ficha RUC, el DNI del representante y el contrato de arrendamiento y pagar los derechos de trámite. En esta etapa la administración inspecciona el local y comprueba que el local este ubicado en zonificación conforme y cuente con los estacionamientos idóneos.

Si cumpliste con verificar a priori si la zonificación es compatible y te informaron que el predio está inscrito como Oficina, será común que te requieran la justificación de los estacionamientos pero tranquilízate ya no es legalmente necesario que lo acredites pues el Municipio ya lo exigió para la licencia de obra aprobada al constructor. Ahora bien el tema de los estacionamientos no es crítico porque se tiene la posibilidad de arrendar espacios en playas de estacionamiento particulares.

En lo que se refiere a plazos mucho dependerá del empeño que le pongas a la tarea y de las velocidades del Municipio, en promedio por mi experiencia calculo una semana para la implementación de la oficina y la obtención de los requisitos y un mes para el trámite municipal.

En el caso que la licencia sea declarada improcedente por algún motivo, no te desanimes aún existe la posibilidad de presentar dentro de los plazos de Ley, los recursos de reconsideración o de apelación de acuerdo al caso. Para lo cual si requieres de la asesoría de un abogado especializado.

La información dada en este artículo tiene un carácter general. Si necesita una consulta personal escríbanos a webmaster@tuasesorvirtual.com Las consultas formuladas pueden ser moderadas y serán filtradas antes de ser pasadas a los abogados que las absuelven a fin de ser anónimas y evitar cualquier conflicto de intereses. Cada caso concreto debe ser examinado por un abogado a fin de tener una respuesta precisa a su problema, además tenga en cuenta que la ley cambia permanentemente y que lo escrito puede haber cambiado.

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Medidas para proteger el pago inicial en la compra de un departamento en construcción

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Al momento de comprar una casa hay un momento crítico donde se paga la cuota inicial (usualmente el 10% o 20% del precio total) y a uno le entregan su casa o inscribe su propiedad en los Registros Públicos.

En el caso de departamentos en construcción el tema es mucho más crítico dado que uno compra el departamento con 9 o 10 meses de anticipación antes que el mismo esté terminado.

En esos 9 o 10 meses uno paga la cuota inicial de compra del departamento y no tiene su departamento y menos aún puede inscribir la compra venta en registros públicos dado que formal y realmente el departamento aún no existe.

Cuales son los riesgos que existen en esos 9 o 10 meses:

  1. Que el constructor no termine el edificio.
  2. Que el constructor vaya mal en su negocio y que venga un tercero que embargue el inmueble sobre el que se iba a construir el edificio.
  3. Que el constructor sea un pícaro y venda su departamento o el terreno a varias personas simultáneamente.

Las medidas de protección más eficientes a esos escenarios siempre seran las preventivas como veremos a continuación: [Read more…] about Medidas para proteger el pago inicial en la compra de un departamento en construcción

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¿Cómo saber cuál es el precio de una casa u oficina?

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Usted quiere vender o comprar una casa. ¿Cómo usted establece el precio de venta o de compra? ¿Cómo usted sabe si el precio es el correcto? ¿Usted sabe que puede ganar o perder mucho dinero por no usar herramientas financieras? ¿Su abogado lo asesoró en eso? Si usted me contrata para que analice su contrato de hipoteca le cobro sólo el 20% de lo que usted se ahorre con mi consejo ¿no le parece un buen trato?

Hay una serie de ratios financieros y herramientas que le pueden servir para establecer el precio de compra o de venta de una casa. Siempre hay un alto contenido subjetivo si usted está pensando en comprar una casa para usted mismo o incluso para negocio, pero los ratios financieros le serviran como un referente.

Su abogado lo debe de orientar respecto del uso de estos ratios pero al final es usted quien debe usarlos apropiadamente. En inglés hay un término GiGo (Garbage In Garbage Out), es decir si ingresa datos errados le va a salir una información errada también. Disculpen que este artículo sea demasiado técnico pero sucede que el contenido es técnico.

A continuación le damos solo dos ratios, los que son más fáciles de usar y por ende de explicar, pero lamentablemente no son los más precisos pero le pueden dar un gran referente en una forma muy rápida.

Lo óptimo es que acompañe estos ratios con la herramienta del “Discount Cash Flow” que no es otra cosa que proyectar toda la operación de compra desde su inicio hasta su final para establecer cual es su tasa de retorno y compararla con otras inversiones.

Por favor no se deje engañar y no acepte que le cobren honorarios excesivos por el empleo de estas herramientas por que ahora con las computadoras en un tema muy sencillo de hacer y su abogado le debe explicar como llegó a las cifras que le pueda dar. A continuación los ratios [Read more…] about ¿Cómo saber cuál es el precio de una casa u oficina?

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Como comprar una casa en el Perú – Parte 2 (como ganar plata comprando una casa)

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Lucho ha decidido comprar una casa con los ahorros que conjuntamente con su familia han hecho a lo largo de varios años. La decisión de comprar una casa tal vez fue la parte más fácil. Ahora viene lo difícil en donde va a comprar la casa y para eso primero tiene que ponerse de acuerdo con su familia, su esposa quiere vivir cerca de su mamá, Lucho quiere estar lo más lejos de su suegra y sus hijos quieren estar cerca su colegio y amigos. La compra de una casa es una de las decisiones financieras más importantes de una familia; entonces, ¿por qué Lucho y su familia no toman la decisión como lo haría una empresa? ¿usted sabe que hay muchas personas que ganan mucho dinero comprando y vendiendo casas exclusivamente por que hacen un análisis financiero previo?

Una compra de una casa de la manera tradicional

Después de varias discusiones al final se impuso el criterio del que manda en la casa, es decir decidieron buscar una casa lo más cerca de la suegra de Lucho y descubren que justo hay una casa en venta a una sólo una cuadra. Cosa extraña pero una coincidencia feliz dado que hay un gran anuncio en una de las ventanas con el número telefónico donde llamar a preguntar.

Llaman, visitan la casa y después de unas idas y venidas y un arduo regateo de ambas partes, llegan a un acuerdo preliminar. Obviamente la vendedora les dice que hasta que no esté firmado nada, no hay acuerdo.

Lucho que ya leyó nuestro artículo Como Comprar una casa en el Peru – Parte 1, ya sabe que la compraventa de un inmueble en el Perú se hace por acuerdo de voluntades de las partes, acá queda claro que el acuerdo recién existirá a la firma del contrato de compraventa.

Hasta esta etapa Lucho no ha llamado a su abogado, para qué si los abogados lo enredan todo y cobran por nada se dice a sí mismo. Además Lucho tiene toda la plata en cash para la compra venta y no necesita meterse a una hipoteca ni visitar bancos.

Pero en ese momento a Lucho le entran las dudas y decide consultar con un abogado.

Uy, dice Lucho, el abogado es muy caro y me ha hablado de un “estudio de títulos” que no se ni qué significa. Lucho decide que mejor él hace la compra venta con un modelo que tiene de cuando la empresa en donde trabajaba compró una oficina.

Nuestro amigo Lucho decide entonces ir a una Notaría y ahí alguien, que parecía que era importante, le dice “señor su modelo está perfecto traiga acá su compraventa y se lo hacemos todo pero sabe qué, necesita ver en Registros Públicos si la persona que le está vendiendo la casa es la que es la real propietaria de la casa”, “no se preocupe” agrega esta hipotética persona “eso también se lo vemos acá”. Este supuesto empleado notarial finaliza diciendo: ‘venga mañana con el vendedor y acá le hacemos todo de un cocacho, ah y no se olvide traer plata para pagar los derechos notariales y que vengan las esposas que acá todos firman.”

Efectivamente al día siguiente van compradores y vendedores a la notaría, todos firman felices el contrato de compraventa y la Escritura Pública. La Escritura Pública es e líneas generales el mismo contrato de compraventa pero trasncrito en un registro que lleva el Notario y donde él identifica previamente a las partes que se encuentran capaces para firmar. La necesidad de la Escritura Pública es que para compraventas de inmuebles la regla general es que sólo esos documentos son los que pueden ir a Registros Públicos para su inscripción.

Lucho paga el precio y listo todos felicitan a Lucho y su esposa como los nuevos propietarios de una casa. Lucho feliz paga los servicios notariales y paga por adelantado algo que le han dicho se llama derechos registrales que es lo que cobran los Registros Públicos por poner a su nombre la casa.

Lucho puede haber cometido uno de los más grandes errores de toda su vida y lo ha hecho con todos los ahorros de su familia.

El manejo de la compra de un inmueble con criterio empresarial que le puede hacer ganar mucho dinero

¿Qué errores cometió Lucho? Muchos:

1. No hizo ningún análisis financiero de la compraventa que incluyese por lo menos:

1.1. Si era mejor pagar en efectivo el total del precio de la casa o tal vez endeudarse con una hipoteca con el banco. O incluso si tal vez era mejor seguir alquilando.

1.2. Cuál era el precio máximo que tenía que pagar por la casa.

1.3. Bajo que condiciones futuras tenía que vender su casa para ganar dinero.

2. No hizo ningún estudio de títulos, que incluyese por lo menos:

2.1. Un análisis de quién es el real propietario de la casa. Para lo cual no bastaba un estudio de lo que pasaba en registros públicos sino además de lo que ocurría realmente en el inmueble, quien era el que había estado viviendo ahí.

2.2. Un análisis municipal del inmueble. Cual era la zonificación, mañana le podía poner una discoteca al costado, su casa estaba o no dentro de los alcances de una posible ampliación de vías y por ende tal vez sería expropiada, etc.

2.3. Un análisis tributario. La compra iba a estar afecta a tributos, cuánto tenía que pagar por arbitrios e impuesto al patrimonio predial, cuanto por impuesto a la renta.

La falta de todo lo anterior puede hacer que la compra venta que hizo Lucho con su familia, sea una de las mayores pesadillas de su vida.

Lucho necesitaba de un abogado desde que pensó comprar una casa y que lo asesore en ese proceso desde sus inicios.

Claro que si un abogado no va a cubrir todo lo antes detallado, puede parecer que los honorarios del abogado se pagan en vano pero creáme que, sólo el análisis finaciero que hemos detallado en el punto primero, puede pagar con creces los honorarios de su abogado.

La forma moderna de comprar una casa, es comprándola con un criterio empresarial haciendo un análisis financiero de su compra.

Lo más importante no es si la casa va a estar cerca de la suegra o no. Lo importante es si Lucho y su familia van a ganar dinero o no con la operación de compra y su abogado lo debió orientar a Lucho ¿su abogado lo hizo cuando compró su casa?.